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为减配,房企强迫业主签霸王条款
发布时间:2019-01-12

  张先生也曾遭遇过“霸王合同”。

  补充协议中的一些不合理条款。

  刘女士认为,样板房里的软装和部分细节不作为交付标准可以理解,但依照该补充协议,全体样板房都成了陈设。“连硬装部门都无参考意思的话,设破样板房的意思在哪里?”刘女士感到迷惑。

  记者看了刘女士供应的补充协议,其第12条表示,名目样板房是作为空间布局、装饰跟家具摆设的参考,不作为交房标准及合同的样品。

  而在住建部发布的《商品房销售面积打算及公用建筑面积摊派规则》,明确表示外墙面属于公用建造面积。

  例如在附加协议中有一条写道:“本合同第二章第一条波及的该商品屋宇为全装修住宅的描述属于合同备案体系自动生成,该条款实际不实用,装修标准以双方装修协议约定为准。”

  购房时,开发商都会与购房者签订由省建设厅、省市场监视治理局联合发布的商品房买卖合同。不过,由于该合同作为模板,在条例上重要以框架性的内容为主。因而,不少开发商在该范本合同以外,还会要求购房者签订一份补充协议,通过一些细节省定购房以及交付后的种种问题。

  不动产法律专家胡增冬律师表示,开发商的补充协议条款往往不仅是针对一户购房者,所以有很多条款可以懂得为格式条款。而《合同法》针对格式条款有比拟详细的规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵照公平准则判断当事人之间的权利和义务,供给格式条款一方罢黜其责任、加重对方责任、消除对方主要权利的,该条款无效。

  张先生深感困惑:“签了就跟没签一样,主合同的法律效力在哪里?”

  可事实上,根据2017年3月通过的《浙江省履行〈中华公民共和国破费者权力保护法〉办法》中规定,全装修商品房的展示样板房、模型、展现板以及广告对于合同订破有重大影响的,应该作为屋宇装修品德的交付标准。

  补充合同的存在自身是否公平?

  《最高国民法院关于审理建造物分辨所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的阐明》也规定,修筑物外墙应归全部业主共有。

  因此,胡增冬举例,像条款中针对《物权法》清楚属于全部小区业主奇特权利的部分,打消业主的主要权利、以及不适用新版本的《商品房买卖合同》等罢黜自身义务的,均可适用《合同法》该条宣告相关合同条款的无效,从而维护自身的权利。

  样板房不作为交房标准

  补充协议条款里规定

  刘女士在2018年10月购买了杭州西湖区某楼盘的房源,不外在签合同的时候,她发现补充协议里许多条款有问题。

  而事实上,记者发明,依据2018年2月发布的新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》,从中已经对补充协议进行了明白的划定:“在合同签署后,出卖人不得通过请求买受人签订补充协议等情势下降或变相降落合同商定的装修标准、环保标准跟保修标准。”

  为了保护购房者,2018年2月宣布的新版《浙江省商品房交易合同示范文本》对于开发商的约束条件更多,尤其是对于精装修的条款。对铁了心要减配的房企,新版合同就像是紧箍咒。于是,一些房企在弥补协定上做文章,变成了“霸王合同”,令购房者叫苦不迭。

  与刘女士情况类似,张先生摇中心仪的房源后,到了签合同时,却发现了良多问题。首先,他发现,该楼盘的备案合同中,并无附件,然而到了售楼处,置业顾问拿给他的合同却多了一份附加协议。而其中每一条,几乎都是对主合同进行了详细声名,大部分与主合同相抵牾。

  另外,补充协议里还规定,房屋的屋面、外墙面的广告应用收益权归开发商所有。

  对刘女士的投诉,省市场监督管理局回复说,刘女士所购楼盘的开发商从2017年6月26日至今已通过“浙江省合同格式条款备案系统”网上申请商品房买卖合同备案27份,我局对该公司提交的材料按规定进行了形式审查,办理了该公司的合同格式条款备案,并对备案合同进行了公示。合同备案的主要目的是发挥全社会监督的作用,民众如发现备案的合同存在违法条款可能向备案机关举报,备案机关对确认存在遵法的合同条款将告诉经营者修改,并恳求从新申请合同备案。

  根据省市场监督管理局的说法,2018年11月省市场监督管理局下发了我省对于对利用合同格式条款侵害花费者权利的守法举动发展专项整治举措的告诉(浙市监市[2018]1号),明确商品房买卖合同等三大类为此次我省的整治重点,并已委托律师事务所对备案库里的合同进行审查,刘女士所购楼盘的开发商的合同已作为必审的合同列入其中。“如备案的格局条款存在违法情况的,我局将依法处理。”

  有业内人士表示,开发商此举是为了躲避限价下“减配”的连锁反应,提前解决了交付后业主维权的问题。

  浙江合创律师事务所翁博甫律师表现,在卖方市场,开发商处于比较强势位置,尤其是已经交了首付的情形下,与开发商僵持只会损害购房者本身的利益。翁博甫律师以为,就算已经签订了补充协议的业主也不用担心,局部条款并不会影响全部购房合同的效率。假如业主在签订合同后发现条款有损个人好处,则能够向法院提起诉讼来维权。

  精装减配以及因之产生的业主维权,将成为2019年杭州房企最大的隐忧之一。“防患于未然”,一些房企想的不是如何做好品格,而是在合同里着四肢。

  律师称此类条款可视为无效

  刘女士的合同中相似的条款更夸张,其附加协议中表示:“补充协议为主合同附件,与交易合同存在等同法律效力,本补充协议约定内容与主合同内容不一致时,以补充协议为准。”

吴佳怡 徐叔竞

  省市场监督管理局发展专项整治

  最近,12345市长热线收到的投诉中,“霸王合同”成为购房者的投诉焦点――房企要求购房者在存案的商品房预售合同之外,再签一份补充协议,其条款大多用于躲避精装减配任务。对购房者而言,倘若签了,则可能任由房企减配;若谢绝签补充协议,则不仅无法顺利贷款,可能连缴纳的定金、首付均无法退回。

  不签补充协议房企不盖章

  根据《物业管理条例》第五十五条规定,用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相干业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定运用。

  购房者贷不了款

  为减配,房企强迫业主签霸王条款
  补充协议里,样板房不作为交房尺度;与主合同内容不一致时,以补充协议为准

  与刘女士同一个小区的王先生也向记者表示,自己在签合同时同样对补充协议存疑,但置业参谋却称协议无奈修正。无法协商之下,王先生就在购房合同的前21页,即通过备案的商品房买卖合同上签了字,并拒绝在补充协议上签字。

  然而5天后王先生前往银行办理贷款时,却被告知,因为业主不签订补充协议,开发商不肯在购房合同上盖章,因此无奈办按揭贷款。王先生顿时陷入了两难之地。“只管我不懂法律,可也能看出这份补充协议里的很多条款有损购房者的利益。”王先生无奈地说,“首付款已经交了,如果签字,就正好落入开发商的陷阱,不签字,又耗不起,我是切实不知道该怎么办了。”